賃貸の玄関ドアの退去費用は？傷・さび・鍵交換の負担を国交省ガイドラインで整理
賃貸住宅を退去するとき、玄関ドアの傷やさび、鍵の交換費用を誰が負担するかは、傷みの原因と契約の内容で決まります。通常の使用や経年変化による傷みは借主の負担になりません。鍵は、紛失・破損がなければ貸主、紛失・破損による取替えは借主の負担とされています。相場の公表値は確認できなかったため、国土交通省のガイドラインと判例で整理します。
貸主の立場で玄関ドアの交換を検討する場合は、価格帯（工事費・税込）で商品を確認できます。
退去費用の基本：通常の傷みは借主の負担にならない
民法第621条は、借主の原状回復の対象となる損傷から「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」と定めています。借主の責めに帰することができない損傷も対象外です（出典：e-Gov法令検索「民法」）。
国土交通省のガイドラインは、傷みを次のように分けています（出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について）。
- A：通常の住まい方、使い方をしていても発生するもの
- B：住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりするもの
- A（＋B）：基本はAだが、その後の手入れが悪く発生・拡大したもの
借主に原状回復の義務があるのは、BとA（＋B）です。原状回復は「借りた当時の状態に戻すこと」ではない、とガイドラインは明記しています。凹みについては玄関ドアの凹みは修理できる？メーカーの補修範囲と、保険・賃貸・交換の判断で扱っています。
玄関ドアまわりの負担区分
ガイドラインの事例区分（別表1）に「玄関ドアの傷」という項目はありません。関係する例は次のとおりです。
| ガイドラインの例 | 区分 | 負担 |
|---|---|---|
| 鍵の取替え（破損、鍵紛失のない場合） | A | 貸主 |
| 鍵の紛失、破損による取替え | B | 借主 |
| 地震で破損したガラス | A | 貸主 |
| 網入りガラスの亀裂（構造により自然に発生したもの） | A | 貸主 |
| 落書き等の故意による毀損 | B | 借主 |
出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」第1章 別表1・別表2
表にない凹みや擦り傷は、原因で判断が分かれます。退去時の精算明細の様式（別表4）には、建具の欄に「玄関ドア」（洗浄・補修・交換）、玄関・廊下の欄に「玄関ドアの鍵」（シリンダー交換）が並んでいます。請求の際は、どの項目・区分で計上されているかを確認してください。
借主の負担でも、年数が考慮されることがある
ガイドラインは、借主の負担になる場合でも「建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど負担割合を減少させる」考え方をとっています。
ただし、負担単位の表（別表2）で「建具」として挙がっているのは襖・障子・柱で、「経過年数は考慮しない」とされています。玄関ドアがこの扱いに当たるかは明記されていません。
- 川口簡易裁判所 平成19年5月29日：18年以上の入居。玄関扉のさびによる交換などは「費用の20％を残存価値として」借主の負担とした（事例26）
- 京都簡易裁判所 平成20年8月27日：玄関ドアに付けられたポストなどは経過年数を考慮し、4年10か月の入居から見積額の1割を借主の負担とした（事例29）
いずれも個別事案の判断です（出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」第3章）。
鍵の交換費用はどちらが払うか
- 紛失・破損のない鍵の取替えは、入居者の入れ替わりによる「物件管理上の問題」として貸主の負担
- 鍵の紛失の場合は「経過年数は考慮しない。交換費用相当分を全額賃借人負担とする」
- 負担の単位は「紛失の場合は、シリンダーの交換も含む」
- 借主の原状回復の義務として「鍵の返却」が挙げられている
| 判例 | 内容 | 判断 |
|---|---|---|
| 東京地裁 平成21年9月18日（事例36） | 入居時に鍵交換費用1万2600円を借主が負担する特約 | 特約は明確に合意され、前の借主の鍵による侵入を防げるなどとして有効 |
| 枚方簡裁 平成17年10月14日（事例23） | 鍵交換代 | 借主に負担義務のない費用 |
| 東京地裁 平成22年6月11日（事例41） | 鍵1本を紛失 | 契約の条項に従い、鍵本体の交換費用2万1000円（税込）を借主が負担 |
金額は各事案のもので、相場ではありません。シリンダーの仕組みや種類は玄関ドアのシリンダー交換。鍵穴だけ替えられる条件と、防犯性の高い鍵の選び方、鍵をなくしたときの動き方は古い玄関ドアの鍵交換はできる？鍵をなくしたとき、鍵だけ替えるかドアごと替えるかで扱っています。
契約書の特約を先に確認する
契約で通常の範囲を超える負担を借主に課すこと（特約）もできます。ただしガイドラインは、次の要件を満たさなければ効力を争われることに留意すべきとしています。
- 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
- 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
- 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
鍵や玄関ドアについての特約があるか、契約書と重要事項説明書を見直してください。
退去前にしておきたいこと
- 入居時の記録を探す：ガイドラインは入退去時の確認リストと写真を勧めています。リストの例には「鍵」「外回り建具」の欄があります
- 自分で取り付けたものを確認する：補助錠や後付けのスマートロックは、取り付け方によっては原状回復の対象になりえます
- 自分で補修・交換しない：玄関ドアは貸主の所有物です。補修の前に管理会社か貸主へ連絡します
敷金は、借主の債務を差し引いた残額が返還されます（民法第622条の2）。話し合いで解決しない場合の窓口として、ガイドラインは消費生活センター、民事調停、少額訴訟手続などを挙げています。
よくある質問
退去時に鍵の交換費用を請求されました。払う必要がありますか
ガイドラインでは、紛失・破損のない鍵の取替えは貸主の負担です。特約がある場合は、その内容と3要件が問題になります。契約書を確認し、管理会社に根拠を尋ねてください。
玄関ドアの退去費用の相場はいくらですか
国やメーカーが公表している相場は確認できませんでした。ガイドラインの単価表（別表3）は、入居時に貸主と借主が単価を書き込んで確認するための様式で、金額は入っていません。請求額は明細の項目ごとに確認してください。
公営住宅や社宅でも同じ考え方ですか
ガイドラインは「賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅を想定」しています。それ以外は、契約や規程の定めをご確認ください。
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まとめ
- 通常の使用・経年変化による傷みは借主の負担にならない（民法第621条・国交省ガイドライン）
- ガイドラインに「玄関ドアの傷」の項目はなく、原因と契約の内容で判断が分かれる
- 鍵は、紛失・破損がなければ貸主、紛失・破損による取替えは借主。紛失は経過年数を考慮せず、シリンダー交換も含む
- 判例には、玄関扉のさびで費用の20％、玄関ドアのポストで見積額の1割を借主負担とした例がある
- 特約は3要件を満たさないと効力を争われうる。契約書と入居時の記録を先に確認する
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